頒布樓市限價令的11月份，中山城區(qū)一手住宅均價直接從10月份的7183元/平方米跌到了5681元/平方米。昨日，因限價令而備受注目的11月份中山市房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)出爐，上月中山全市成交一手住宅39.6萬平方米，環(huán)比下跌24%，為農(nóng)歷年來的最低記錄。值得注意的是，上月中山房價再次出現(xiàn)561元/m 2的跌幅，兩個月下來中山房價每平方米已經(jīng)下跌超過千元。有業(yè)內(nèi)人士直言，“限價令”不是正常的市場行為，樓盤確實有降價但降幅沒有統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看起來那么大。
成交面積農(nóng)歷年來新低
今年11月10日，中山市政府頒布樓市限價令，要求至今年12月31日止，中山新建商品住宅單套合同售價超過5800元/m 2的，暫緩網(wǎng)簽和備案。而中山樓市“限價令”頒布后第一個月的成績單，也尤為引人關(guān)注。
昨日下午，中山市國土資源局發(fā)布了11月份中山商品房合同登記備案統(tǒng)計表，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上月中山一手住宅成交面積為39.6萬平方米，環(huán)比10月份下跌了24%左右，也創(chuàng)下了今年農(nóng)歷年以來的最低成交記錄。
相較于成交面積的減少，成交均價的下調(diào)更為引人注意。南都記者統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，11月份中山一手住宅的成交均價為5224元/m 2，創(chuàng)下中山樓價15個月以來的新低。記者了解到，在今年的10月份，中山房價就曾因為相關(guān)部門緩發(fā)大戶型預售證而出現(xiàn)了551元/m 2的降幅，再加上11月份561元/m 2的降幅，上兩個月中山的一手住宅均價就從6336元/m 2降至5224元/平方米，跌幅超過千元。
限價后城區(qū)沒大戶型網(wǎng)簽
細分到城區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)來看，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上月中山城區(qū)一手住宅成交均價為5681元/m 2，較10月份7183元/m 2的成交價格減少超過一千五百元。而鎮(zhèn)區(qū)部分由于此前價格并不算高，因此受到“限價令”的影響也沒有城區(qū)明顯，5092元/m 2的成交均價環(huán)比跌了不到400元。
再看以建筑面積144平方米為界的“大戶型”和“小戶型”的均價，城區(qū)“小戶型”和鎮(zhèn)區(qū)大戶型環(huán)比降幅最明顯；其中，城區(qū)“小戶型”均價為5048元/平方米，環(huán)比跌14.4%，鎮(zhèn)區(qū)“大戶型”均價為5201元/平方米，環(huán)比跌12.4%。
值得注意的是，在國土局發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，城區(qū)“大戶型”一欄備注標明“屬于2011年11月1日至2011年11月9日備案”，這意味著顯示數(shù)據(jù)為未限價之前的交易，限價之后中山城區(qū)沒有大戶型網(wǎng)簽和備案。數(shù)據(jù)顯示，城區(qū)“大戶型”均價為7410元/平方米，環(huán)比僅下跌4.2%。
坦洲現(xiàn)有存量房可賣20個月
根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，11月份中山土地掛牌量有所增加，但是成交無起色，開發(fā)商拿地熱情不高。國土局公布的數(shù)據(jù)顯示，11月份中山掛牌土地39塊，其中非工業(yè)用地22塊，面積86.7萬平方米，占總掛牌土地面積的61.9%，是近期掛牌最多的一個月。但成交僅9.8萬平米，掛牌與成交比為100：11。
另外在樓盤的存貨方面，11月份中山市新增商品房預售9740套，僅次于9月份的12081套。存量方面，截至11月30日，坦洲鎮(zhèn)商品房存量達到14473套，按照坦洲前11個月的商品房平均銷售速度（724套/月），即便坦洲鎮(zhèn)從現(xiàn)在開始不再有新增商品住宅，也要再花20個月才能把現(xiàn)有的房子賣完。
業(yè)內(nèi)看數(shù)據(jù)
非正常市場行為產(chǎn)生的數(shù)據(jù)
“城區(qū)才5600多，這只能說中山人民太幸福了。”昨日下午，聽說了國土局新發(fā)布的樓市數(shù)據(jù)之后，中原地產(chǎn)高級區(qū)域拓展總監(jiān)植建軍無奈地說，“限價令”不是正常的市場行為，城區(qū)5800元/m 2以上的房子不能備案，那自然價格就直接掉下來了，所以這個數(shù)據(jù)很難判斷樓市的真實情況，如果按照市場規(guī)律，肯定不會是這個數(shù)。
“而且限價令是11月10日才頒布的，加上網(wǎng)簽有一周左右的延時，所以其實11月份只有約一半時間受到限價令影響，但影響已經(jīng)這么大了。”植建軍表示，國土局發(fā)布的數(shù)據(jù)是指已經(jīng)備案的部分，而他們自己統(tǒng)計的數(shù)據(jù)是按照實際成交，即包括了樓盤與客戶簽訂認購書但因為價格過高暫未網(wǎng)簽和備案的部分，均價大概在5500元/m 2左右。
中域置業(yè)市場研究部經(jīng)理譚三元則認為，成交量、成交均價的下降，主要來自3方面的影響：一是備案數(shù)據(jù)的影響，5800元/m 2紅線以上的高檔盤不能成功備案，使相當一部分已實際成交的數(shù)據(jù)不能如實反映；二是51天限制高價樓盤備案，這段時間對開發(fā)商來說不短，也迫使部分開發(fā)商選擇降價措施，并且造成購房者觀望情緒的連鎖反應。另外還有一部分原因是，不少發(fā)展商不愿調(diào)整價格，超限盤停售直接導致了成交量的下滑。
數(shù)據(jù)分析
似乎已完成樓市調(diào)控目標
據(jù)悉，中山今年3月底擬訂的房價調(diào)控目標為：2011年度新建住房價格漲幅要低于全市年度生產(chǎn)總值增幅。而去年中山一手住宅全年均價為5273元/平方米，今年前三季度中山G D P增幅為13.6%，如果全年維持這個增幅，今年中山的一手住宅均價低于5990元/m 2才可以達標。
而昨日記者從國土資源局發(fā)布的全年累計數(shù)據(jù)上看到，中山今年前11月的一手住宅總產(chǎn)價約為334億，總成交面積約為559萬平方米，均價為5985.5元/平方米。業(yè)內(nèi)人士表示，同樣在“限價令”之下，12月份樓市價格可能比11月份還要低，但是成交量持平或者增加的話，中山全年樓市均價還將可能繼續(xù)走低，這樣中山完成全年樓市調(diào)控目標的可能性非常大。
“按照現(xiàn)在的數(shù)據(jù)來看2011年中山一手住宅均價低于5990元/m 2幾乎已成定局了，而中山能否完成調(diào)控目標的關(guān)鍵已經(jīng)不在樓市，而在于中山第四季度的G D P增幅了，如果全年能保持前三季度13.6%的增幅的話，那完成任務沒問題了。”據(jù)一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士透露。
延期猜想
“限價令”即使續(xù)期也該調(diào)整？
據(jù)了解，日前國家住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任王玨林曾公開表態(tài)，表示限購令年底到期后肯定還會繼續(xù)執(zhí)行。因為目前調(diào)控政策還不具備放松的條件，現(xiàn)在樓市調(diào)控的重點是防范房價反彈。而近期不少限購或限價令設置有截止日期的城市，也表示到今年底后政策還將延期。日前南都記者就中山限價政策是否延期一事采訪中山市住建局，但對方表示今后樓市調(diào)控政策一事將由市政府辦公室直接發(fā)布。
對于限價令是否延期的問題，植建軍認為就算延期，也應該有所調(diào)整。“比如是分區(qū)域限，分組團限，還有價格是不是應該再加上2012年計劃的G D P增幅呢？那樣限價應該就可以在6000元/m2以上了。”他表示。而譚三元也認為，目前限價令是 否 延 期 是 最 大 的 懸 念 ，“ 目前情況來看，不可能繼續(xù)沿用5800元/平方米的限價政策，參考其他城市的限價、限購政策再醞釀新規(guī)的可能性更大。”他表示，像增城今年4月出臺的限價政策值得參考。“政策給予各樓盤5%的漲價空間，即考 慮 了 市 場 的 實 際 情況，也達到抑制房價的目的。”
后市預測
12月份均價還會下滑
對于中山樓市在接下來的年末表現(xiàn)，中原地產(chǎn)月報認為，由于11月10日中山限價前仍有部分網(wǎng)簽產(chǎn)品均價超過5800元/平米，而整個12月將完全處于“限價令”5800元/m 2的指標之下，另外近段時間通過降價取得不錯銷售業(yè)績的項目還會持續(xù)加大推廣或推售力度，以保證能取得更好的業(yè)績，因此12月份的成交均價還將有所下滑，但幅度不大。
“從目前政府高層向市場釋放的信號看來，政府對于樓市的調(diào)控短期之內(nèi)是不會放松的，因此，預計樓市在明年1、2季度間將會有一個更加大的下行壓力。”中正物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理黃加紅表示，樓市的調(diào)控有著慣性大及滯后性的特點，若保持目前如此嚴厲的“急剎車”式的調(diào)控政策組合，預計在明年第2季度尾段（5、6月份后）有關(guān)機構(gòu)可能需要作適當?shù)奈⒄{(diào)及預調(diào)，否則，樓市會存在硬著陸的風險?？紤]到預調(diào)后樓市還存在一定的慣性，因此本輪樓市的谷底，也許會在2012年8月左右出現(xiàn)。
限價令之后，受到出貨和回籠資金的壓力，確實有不少開發(fā)商把價格真的降下來了，但是實際降價幅度大約在4%-5%，兩三百塊吧，肯定沒有國土局發(fā)布的數(shù)據(jù)那么多。
——中原地產(chǎn)高級區(qū)域拓展總監(jiān)植建軍
【來源：南方都市報】
【編輯：漫步】