一個幽靈，看空的幽靈，在樓市游蕩。

　　從10月末到11月中旬，一股關(guān)于“房地產(chǎn)上市企業(yè)有爆發(fā)三角債務(wù)風(fēng)險”的傳言屢被提及。理由是：上市房企的應(yīng)收賬款出現(xiàn)大幅增加，與此同時，在應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率方面，上市房企收款難度增加表現(xiàn)得更為突出。

　　其中，多家上市房企由于該周轉(zhuǎn)率下降幅度最大而被點名:廣宇集團(tuán)（002133）（002133.SZ）、多倫股份（600696）（600696.SH）、遼通化工（000059）（000059.SZ）、光華控股（000546）（000546.SZ）和渝開發(fā)（000514）（000514.SZ）。

　　上述觀點認(rèn)為，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，公司收賬的周期愈短，壞賬愈少。三季報的表現(xiàn)，表面上看是公司收賬周期變長，但可以看出房企在受到嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控后，房企本身的上下游產(chǎn)業(yè)鏈也受到了影響，支付貨款出現(xiàn)了延遲。如果這一情況持續(xù)到明年中期，房企的“三角債”必然會形成氣候。而和房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)聯(lián)的水泥、鋼鐵行業(yè)也會受到牽連。

　　甚至有證券研究機(jī)構(gòu)稱，“應(yīng)收賬款的增加是由于在房地產(chǎn)調(diào)控的背景下，公司的銷售回款受阻所致。”

　　不過《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者就此進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管一些上市房企的應(yīng)收賬款出現(xiàn)上升，但其形成的原因卻與主營業(yè)務(wù)基本沒有關(guān)系。與此同時，房企所增加的這區(qū)區(qū)數(shù)億甚至不足千萬的應(yīng)收賬款根本不會對上市房企的經(jīng)營以及資金鏈帶來麻煩。因為二者相距甚遠(yuǎn)。

　　有報道曾以萬科A（000002）（000002.SZ）為例稱，其今年前三季度的營業(yè)收入293.08億元，同比增長30.96%。而實現(xiàn)的凈利潤只有35.83億元，同比增幅僅為8.53%。但該公司應(yīng)收賬款同比卻飛速上升，今年1—9月份，該公司應(yīng)收賬款為9.95億元，雖然環(huán)比有所下降，不過與去年同期的1.93億 元相比，增長幅度達(dá)到416.83%。

　　11月21日，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》致電萬科集團(tuán)董事會辦公室投資者關(guān)系部，對方就此置評稱：“今年三季度的應(yīng)收賬款相比2010年底的數(shù)據(jù)下降了。而且應(yīng)收賬款只是公司在經(jīng)營活動中因正常業(yè)務(wù)往來而形成的小額賬款。萬科今年平均每月都能實現(xiàn)上百億的銷售收入。而應(yīng)收賬款只有9億元左右，這根本不會對經(jīng)營產(chǎn)生任何影響。”

　　記者在萬科A財報中發(fā)現(xiàn)，2010年萬科A的應(yīng)收賬款為15.94億元。而2010年年報附注則標(biāo)注了“應(yīng)收賬款金額前五名”的具體情況。該排名分別為上海浦東新區(qū)人民政府、上海七寶鎮(zhèn)村鎮(zhèn)建設(shè)辦公室以及三位自然人。在其他期的報表附注中，應(yīng)收賬款的內(nèi)容有“待收房款和物業(yè)服務(wù)費等”。

　　一位券商分析師就此向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者置評稱：“一般來說，應(yīng)收賬款都是由于非主營業(yè)務(wù)往來而產(chǎn)生的資金往來。比如物業(yè)中心的管理費用等。而且，根本不能以應(yīng)收賬款增加來判斷房地產(chǎn)企業(yè)有爆發(fā)三角債的風(fēng)險。”

　　一家赴港上市房企的高級財務(wù)經(jīng)理告訴記者：“開發(fā)商的銷售回款一并歸入經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流，而不是應(yīng)收賬款。上市房企的應(yīng)收賬款大部分是物業(yè)費、車位租賃費以及房屋出租資金等。該款項與銷售住宅產(chǎn)品的資金沒有直接關(guān)系。”

　　應(yīng)收賬款在上市房企總資產(chǎn)中的比例也微乎其微，這更能說明該款項的“渺小”。以萬科A為例，在今年三季報中應(yīng)收賬款與總資產(chǎn)的比例僅為0.3514%，不足1%。

　　中國聯(lián)合鋼鐵網(wǎng)分析師胡正武對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》說：“房地產(chǎn)企業(yè)由于資金問題拖欠鋼鐵銷售企業(yè)貨款的債務(wù)案例非常個別。在房地產(chǎn)開發(fā)中，‘扎款’（建材商向開發(fā)商賒銷或墊資）的現(xiàn)象一直長期存在。即便現(xiàn)在，這種情況也未在行業(yè)中形成明顯的債務(wù)規(guī)模。而且鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)并不與開發(fā)商直接交易，而是由中間商來完成。因此即便有債務(wù)，也不會傳遞到鋼鐵行業(yè)中來。”

　　包括鋼鐵、水泥、玻璃等行業(yè)的證券分析師在不同的研究報告中顯示，房地產(chǎn)調(diào)控只是對上游行業(yè)的訂單數(shù)量產(chǎn)生影響，但并未造成明顯的債務(wù)問題。

　　上述上市房企財務(wù)經(jīng)理認(rèn)為，上市房企盡管應(yīng)收賬款增加，不能說明任何問題；應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率下降，也不能說明房地產(chǎn)存在債務(wù)以及三角債問題。

　　早在2008年，棲霞建設(shè)（600533）（600533.SH）曾因某期應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為97218（次）遠(yuǎn)超幾大龍頭上市企業(yè)數(shù)倍而“聞名”。盡管一般來說，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高表明公司收賬速度快，壞賬損失少償債能力強(qiáng)。但事實上，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率指標(biāo)也有其適用范圍。

　　財務(wù)人士指出，在一些特殊的行業(yè)和公司中，指標(biāo)有可能偏離正確的方向： 第一是可以大量使用分期付款結(jié)算的行業(yè)；第二是季節(jié)性經(jīng)營的企業(yè)；第三是大量地使用現(xiàn)金結(jié)算的銷售；第四，年末大量銷售或年末銷售大幅度下降。而上述幾點均與房地產(chǎn)行業(yè)的特性相符合。

　　三角債一般是怎么形成的？

　　① 由于建設(shè)項目超概算嚴(yán)重，當(dāng)年投資計劃安排不足和自籌資金不落實，造成嚴(yán)重的固定資產(chǎn)投資缺口，形成對生產(chǎn)部門貨款和施工企業(yè)工程款的大量拖欠。

　　② 企業(yè)虧損嚴(yán)重，擠占了企業(yè)自有資金和銀行貸款，加劇了相互拖欠。

　?、?企業(yè)產(chǎn)品不適銷對路或根本無銷路，產(chǎn)品積壓，產(chǎn)成品資金上升，形成投入—產(chǎn)出—積壓—拖欠—再投入—再產(chǎn)出—再積壓—再拖欠，大生產(chǎn)大賠小生產(chǎn)小賠不生產(chǎn)也賠的惡性循環(huán)。